서울시, 3종 규제철폐로 정비사업 가속화… 6월부터 새 기본계획 시행

2025년 5월 21일, 서울시는 ‘2030 도시·주거환경정비 기본계획’ 변경안을 도시계획위원회에서 수정 가결되어, 정비사업 활성화를 위한 3종 규제철폐의 법적 효력을 확보했다. 이로써 오는 6월부터는 높이규제지역 공공기여 완화, 입체공원 조성 시 용적률 인센티브, 역세권 준주거 종상향 유도 등의 조치가 본격적으로 시행된다. 이번 조치는 정비사업 추진 여건이 악화하는 가운데 공급 동력을 유지하고, 주택공급 확대를 위한 제도적 기반을 마련하기 위해 추진되었다.

서울시는 정비사업 규제철폐 3종 세트를 담은 기본계획 변경안을 불과 2개월 만에 주민공람, 시의회 의견청취, 도시계획위원회 심의까지 일괄 처리하며 신속한 행정력을 입증했다. 고시 절차는 6월 중 마무리될 예정이며, 고시 이후 즉시 효력을 발휘하게 된다. 이는 공사비 상승, 경기침체, 사업성 저하 등으로 인한 정비사업 추진 동력 약화를 극복하기 위한 긴급 대응 조치로 해석된다.

핵심 규제완화 중 첫 번째는 높이규제지역의 공공기여율 차등 적용이다. 기존에는 용도지역 상향 시 일률적으로 10%의 공공기여를 부과했으나, 앞으로는 고도지구, 경관지구, 문화재 주변 등에서 높이제한으로 인해 실질적 용적률 증가가 제한될 경우, 증가된 용적률에 비례하여 공공기여율이 산정된다. 예컨대, 1종(200%)에서 2종(250%)으로 용도지역을 상향해도, 실제 높이제한 등으로 220%밖에 확보되지 않는 경우에는 증가분 20%에 해당하는 4%의 공공기여만 부담하면 된다. 이는 조합의 부담을 경감하고, 신통기획 등에서 유연하게 적용할 수 있도록 추가 완화 가능성도 열어둔 조치다.

두 번째는 재개발·재건축 사업에 ‘입체공원’을 도입하는 것이다. 입체공원은 건물 옥상이나 민간 사업부지 상부 공간을 활용하여 조성되며, 그 면적은 대지면적에서 제외되지 않기 때문에 건축 가능 면적이 줄어들지 않는다. 이에 따라 주택공급 면적이 확보되고, 공원설치 면적과 비용에 비례하여 용적률 인센티브도 부여된다. 이 조치는 구릉지, 단차 있는 지역 등 기존 정비사업에서 사업성 저하 요인이었던 지형적 제약을 극복하는 데 유용할 것으로 보인다.

세 번째는 역세권 지역의 준주거지역 상향 기준의 구체화다. 기존에는 역세권의 개념이나 적용 기준이 불명확했으나, 이번 변경안에서는 해당 구역의 평균 공시지가가 서울시 정비사업 평균 이하일 경우, 해당 구역 내 지하철역 경계로부터 250m 이내 지역에 한해 준주거 상향을 허용한다. 이는 사업성이 낮아 정비가 어려웠던 역세권 지역에 개발 유인을 부여하고, 지역 균형발전에 기여하려는 취지다. 필요 시 신속통합기획과 심의과정을 통해 역세권 범위를 350m까지 완화할 수 있는 조정 유연성도 확보했다.

이와 더불어 서울시는 정비계획 수립 이후 주민동의율 확보와 무관하게 도시계획위원회 심의를 먼저 받을 수 있는 ‘재개발 선(先)심의제’를 도입했다. 기존에는 주민동의율 50%를 확보한 뒤에야 구청장이 서울시에 정비계획안을 입안하여 심의가 진행됐지만, 이제는 동의율 확보와 심의절차를 병행할 수 있게 되어 사업 절차가 최대 6개월 이상 단축될 수 있다. 이에 따라 정비구역 지정까지 1~2년이 소요되던 절차가 연내 또는 1년 이내로 단축될 가능성이 커졌다.

다만, 선심의제의 남용을 방지하기 위해 보완 장치도 마련됐다. 주민공람 결과 반대 비율이 20%(공공재개발의 경우 25%)를 초과할 경우, 구청장이 의견 조사 및 구역 조정 등을 다시 검토하는 절차가 의무화된다.

이러한 규제완화와 절차개선은 단순한 인허가 속도 향상에 그치지 않는다. 도시 공간계획의 질을 높이고, 다양한 지역 특성을 반영한 창의적 개발을 유도하는 등 정비사업의 체질 개선이 동시에 이루어질 수 있도록 하는 것이 서울시의 전략이다.

최진석 서울시 주택실장은 “정비사업 활성화를 위한 규제완화가 단기간에 실현될 수 있도록 법적 절차를 신속하게 완료했다”며 “앞으로도 사업 여건을 실질적으로 개선하는 추가 제도개선을 통해 주택공급 확대에 전력을 다하겠다”고 밝혔다.

서울시의 2030 정비 기본계획 변경안은 단순한 정책 변경이 아닌, 주택공급 정상화를 위한 구조적 조정이라 할 수 있다. 정비사업은 통상 10년 이상의 장기 프로젝트로, 제도적 예측 가능성과 행정 효율성이 공급 촉진의 핵심 변수로 작용한다. 이번 3종 규제철폐 조치는 이러한 정책 목표 달성을 위한 제도 기반 마련의 일환으로, 실제 사업 추진 속도 및 참여 유인을 높이는 데 효과가 있을 것으로 기대된다.

향후에는 정비사업의 양적 확대뿐 아니라 질적 제고가 병행되어야 한다. 입체공원, 고도제약 지역의 창의적 개발 등은 도시경관과 생활환경의 질을 함께 고려하는 방향으로 정비사업의 패러다임 전환을 유도할 수 있다. 또한, 규제완화의 효과가 소수 고소득 지역에만 집중되지 않도록, 실질적인 주거복지 개선과 연계한 사업관리체계 구축도 필요하다.

서울시의 후속 과제로는 입체공원 가이드라인 제정, 역세권 정의 및 공시지가 기준의 구체화, 공공기여율 산정의 투명성 제고, 선심의제 후속 보완 기준 명문화 등이 요구된다. 이번 계획이 단기간의 공급 효과에만 머무르지 않고, 지속가능한 도시정비 모델로 확산되기 위해서는 의회, 전문가, 주민들과의 지속적인 소통과 피드백 체계도 병행되어야 할 것이다. 6월 시행을 앞둔 서울시의 정비사업 규제완화 조치는 단기 공급 확보를 넘어서, 향후 수도권 주택공급 패러다임 전환의 출발점이 될 수 있을지 주목된다.